Kein Verwalter zu finden? So verwaltet ihr eure kleine WEG selbst (Einsteiger-Guide)
Drei, vier, fünf Eigentümer, ein überschaubares Haus – und kein Verwalter, der den Auftrag will. „Zu klein, lohnt sich nicht", heißt es. Wer doch zusagt, ruft 2.000 bis 3.000 Euro im Jahr auf. Viele kleine Gemeinschaften stehen deshalb vor der Frage: Müssen wir das überhaupt? Die Antwort ist beruhigender, als die meisten denken – und gleichzeitig ernster zu nehmen, als das beliebte „wird schon irgendwie gehen".
Die wichtigste Antwort zuerst
Eine kleine WEG darf sich selbst verwalten. Bis zu acht Einheiten ist kein zertifizierter Verwalter vorgeschrieben, wenn ein Eigentümer die Verwaltung übernimmt und nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ihr übernehmt dann selbst fünf Kern-Pflichten: fristgerecht einladen, jährlich abrechnen, einen Wirtschaftsplan aufstellen, die Beschlusssammlung führen und eine Erhaltungsrücklage bilden. Das ist gut machbar – wenn ihr es als wiederkehrenden Jahres-Rhythmus begreift und nicht als Stapel, der sich ansammelt. Die größten Stolpersteine sind verpasste Fristen, eine fehlerhafte Abrechnung und eine zu knappe Rücklage. Wer diese drei im Griff hat, hat das Wesentliche im Griff.
Darf eine kleine Eigentümergemeinschaft sich selbst verwalten?
Ja. Bei bis zu acht Einheiten ist kein zertifizierter Verwalter vorgeschrieben, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Gemeinschaft muss dann selbst für Einladung, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und Erhaltungsrücklage sorgen.
Die 5 Kern-Pflichten im Überblick
Selbstverwaltung heißt nicht, irgendwie durchzukommen, sondern fünf Aufgaben verlässlich zu erledigen:
| Pflicht | Worum es geht | Frist/Takt |
|---|---|---|
| Einladung zur Versammlung | Textform, vollständige Tagesordnung | mind. 3 Wochen vorher |
| Jahresabrechnung | Einnahmen/Ausgaben des Vorjahres | jährlich, nach Wirtschaftsjahr |
| Wirtschaftsplan | geplante Kosten fürs kommende Jahr | jährlich, im Voraus |
| Beschlusssammlung | jeden Beschluss eintragen und aufbewahren | unverzüglich, 10 Jahre |
| Erhaltungsrücklage | angemessen ansparen, getrennt ausweisen | laufend |
Klingt nach viel, ist aber in einer kleinen WEG eine Sache von wenigen Tagen im Jahr – wenn man weiß, wann was dran ist.
Der Jahres-Rhythmus einer Selbstverwaltung
Am einfachsten wird es, wenn ihr das Jahr als feste Abfolge denkt: Im ersten Quartal die Jahresabrechnung für das Vorjahr erstellen und den Wirtschaftsplan vorbereiten. Dann fristgerecht zur Versammlung einladen (mindestens drei Wochen vorher, in Textform). In der Versammlung werden Abrechnung und Plan beschlossen – und jeder Beschluss wandert unverzüglich in die Beschlusssammlung. Den Rest des Jahres laufen Zahlungen, Rücklage und laufende Verwaltung. Ein Rhythmus, der sich jedes Jahr wiederholt, lässt sich gut aufteilen und übergeben.
💡 Tipp: Legt zu Beginn fest, wer welche Aufgabe übernimmt – und haltet es in einem Beschluss fest. Das verhindert das klassische „ich dachte, du machst das".
Die 3 größten Fehlerquellen
Aus der Praxis selbstverwalteter WEGs stechen drei Fehler hervor:
- Fristen verpassen. Die Einladungsfrist von drei Wochen, die Anfechtungsfrist von einem Monat, die unverzügliche Eintragung in die Beschlusssammlung – sie laufen unsichtbar. Wer sie reißt, macht Beschlüsse angreifbar.
- Die Abrechnung schludern. In selbstverwalteten WEGs gelten Abrechnungsfehler als häufig. Ein falsch angewandter Umlageschlüssel kann die ganze Abrechnung kippen.
- Die Rücklage „nach Gefühl" ansparen. Eine zu knappe Erhaltungsrücklage ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein Verstoß gegen die ordnungsmäßige Verwaltung – und rächt sich beim ersten großen Schaden.
Braucht ihr dafür wirklich Software?
Nicht zwingend. Mit Disziplin, einem Kalender und einem getrennten WEG-Konto geht vieles von Hand. Was sich aber kaum von Hand absichern lässt, sind die Fristen – weil niemand euch erinnert. Genau dort setzt easyWEG an: als digitaler Beistand, der die Termine im Blick behält, Vorlagen für Einladung und Abrechnung bereitstellt und die Beschlusssammlung an einem Ort hält. Damit aus „wird schon gehen" ein ruhiges „wir haben das im Griff" wird.
→ easyWEG als digitaler Beistand für die Selbstverwaltung – easy-weg.de/app
easyWEG unterstützt euch bei der Organisation der Selbstverwaltung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei kniffligen Einzelfragen – etwa zur Grundbucheintragung oder zu Steuern – holt fachlichen Rat dazu.
Häufige Fragen
Bis zu wie vielen Einheiten ist Selbstverwaltung möglich? Die Ausnahme greift bei weniger als neun Einheiten – also bis zu acht – sofern nicht ein Drittel der Eigentümer einen Verwalter verlangt.
Braucht eine selbstverwaltete WEG ein eigenes Konto? Ja. Das Gemeinschaftsvermögen muss getrennt vom Privatvermögen auf einem WEG-eigenen Konto geführt werden.
Was ist die größte Gefahr? Verpasste Fristen. Eine klare Fristen-Übersicht ist das wichtigste Werkzeug der Selbstverwaltung.
Was du jetzt tun solltest
- Klärt die Mehrheit: Will weniger als ein Drittel einen Verwalter, könnt ihr selbst verwalten.
- Verteilt die fünf Kern-Pflichten schriftlich auf Personen.
- Richtet ein getrenntes WEG-Konto ein, falls noch nicht vorhanden.
- Sichert zuerst die Fristen – sie sind die häufigste Fehlerquelle: easy-weg.de/fristen.
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- Reagiert eure Verwaltung nicht? Schritt für Schritt zu Fristsetzung und Abberufung.
- Die wichtigste Frist der Selbstverwaltung: die Anfechtungsfrist von einem Monat.
- Was beim Eigentümerwechsel mit alten Beschlüssen passiert: die Altbeschluss-Frist zum 31.12.2025.
- Was ihr durch Selbstverwaltung wirklich spart, zeigt der Kostenvergleich zur Hausverwaltung.
Quellen: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG und § 28 WEG (gesetze-im-internet.de/woeigg). Stand der Recherche: 31.05.2026.