Altbeschluss-Frist 31.12.2025 abgelaufen: Was das jetzt für deine WEG bedeutet

In vielen kleinen WEGs liegt irgendwo ein alter Beschluss in der Schublade: Vor Jahren haben sich die Eigentümer geeinigt, die Heizkosten anders zu verteilen, als es das Gesetz vorsieht – und seitdem läuft es so. Bisher hat das niemanden gestört. Zum 31. Dezember 2025 ist dafür aber eine Frist abgelaufen, von der die wenigsten gehört haben. Spürbar wird das oft erst, wenn jemand verkauft.

Die wichtigste Antwort zuerst

Mit der WEG-Reform von 2020 wurde eine Übergangsfrist eingeführt, die zum 31. Dezember 2025 endete (§ 48 WEG). Sie betrifft alte Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen – typischerweise zur Kostenverteilung oder zu Veräußerungsbeschränkungen. Solche Altbeschlüsse wirken innerhalb der bestehenden Gemeinschaft weiter. Gegenüber einem neuen Eigentümer binden sie aber nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen oder neu gefasst wurden. Fehlt beides, gilt für den Käufer die gesetzliche Regelung – nicht mehr die alte Absprache. Wer also eine vom Gesetz abweichende Regelung dauerhaft sichern will, sollte sie neu beschließen oder eintragen lassen.

Sind WEG-Beschlüsse von vor 2020 nach dem 31.12.2025 noch gültig?

Innerhalb der bestehenden Gemeinschaft bleiben sie wirksam. Vor dem 1.12.2020 gefasste Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen (etwa zur Kostenverteilung oder zu Veräußerungsbeschränkungen), verlieren bei einem Eigentümerwechsel jedoch ihre Bindungswirkung gegenüber dem neuen Eigentümer, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen oder neu gefasst wurden. Bestehende WEGs ohne Wechsel sind vorerst nicht betroffen – sollten aber prüfen.

Welche Alt-Beschlüsse betroffen sind

Nicht jeder alte Beschluss ist gemeint. Es geht um Beschlüsse, die von der gesetzlichen Regelung abweichen. Die häufigsten Fälle in kleinen WEGs:

Typischer Altbeschluss	Abweichung vom Gesetz	Relevant?
Heizkosten nach Köpfen statt nach Verbrauch/Fläche	ja, Kostenverteilung	hoch
Bestimmte Wohnung trägt mehr/weniger Hausgeld	ja, Kostenverteilung	hoch
Verkauf nur mit Zustimmung der WEG	ja, Veräußerungsbeschränkung	hoch
Beschluss über eine einmalige Reparatur	nein, reiner Sachbeschluss	gering

Wenn ihr also vor Jahren einfach nur eine Dachreparatur beschlossen habt, musst du dir keine Sorgen machen. Geht es dagegen um eine dauerhaft abweichende Kostenverteilung, lohnt der genaue Blick.

Was beim Eigentümerwechsel jetzt passiert

Der Knackpunkt ist der Verkauf. Wie ein Beschluss gegenüber einem Sondernachfolger wirkt, regelt § 10 WEG. Kauft jemand eine Wohnung in eurer WEG, muss er einen abweichenden Altbeschluss nur gegen sich gelten lassen, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist oder neu beschlossen wurde. Ist er das nicht, gilt für den Käufer die gesetzliche Kostenverteilung.

Das kann unangenehm werden: Trug eine Wohnung bisher per Altbeschluss einen höheren Anteil, kann der neue Eigentümer auf die gesetzliche Verteilung pochen – und die Mehrkosten verteilen sich plötzlich anders auf alle. Eine über Jahre gelebte Absprache kippt mit einem einzigen Eigentümerwechsel.

Sofort-Check: Ist deine WEG betroffen?

💡 Tipp: Hol die Beschlusssammlung hervor und such gezielt nach Beschlüssen vor Dezember 2020, die etwas „abweichend" oder „dauerhaft" regeln. Das sind die Kandidaten.

Drei Fragen helfen bei der ersten Einschätzung:

1. Gibt es Beschlüsse von vor dem 1.12.2020?
2. Weicht einer davon vom Gesetz ab (Kostenverteilung, Veräußerung)?
3. Steht er im Grundbuch – oder wurde er nach 2020 neu gefasst?

Lautet die Antwort dreimal "ja, abweichend, aber nicht gesichert", solltet ihr handeln, bevor jemand verkauft.

Wie ihr Beschlüsse neu fasst oder eintragt

Die gute Nachricht: Ihr seid nicht machtlos. Die WEG kann eine betroffene Regelung erneut beschließen. Ein sauber gefasster neuer Beschluss stellt die Bindung für die Zukunft wieder her – auch gegenüber späteren Käufern. Für besonders wichtige Regelungen kommt zusätzlich die Eintragung im Grundbuch in Betracht. Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Einzelfall ab; bei der Grundbucheintragung ist fachliche Begleitung sinnvoll.

→ Vorlagen für Beschlüsse und WEG-Organisation – easy-weg.de/vorlagen

Hinweis nach RDG. Diese Information ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall – easyWEG ist ein Werkzeug, kein Rechtsdienstleister. Geht es um eine Grundbucheintragung oder einen strittigen Altbeschluss, zieh einen Anwalt oder Notar hinzu.

Häufige Fragen

Welche Beschlüsse sind überhaupt betroffen?

Vor allem vor dem 1.12.2020 gefasste Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen. Reine Sachbeschlüsse ohne Abweichung sind in der Regel nicht gemeint.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Der Käufer muss einen abweichenden Altbeschluss nur gegen sich gelten lassen, wenn er im Grundbuch steht oder neu beschlossen wurde.

Ist meine WEG betroffen, wenn niemand verkauft?

Vorerst nicht spürbar – die Altbeschlüsse wirken unter den bisherigen Eigentümern weiter. Eine Prüfung lohnt sich trotzdem.

Was kann die WEG jetzt noch tun?

Sie kann betroffene Regelungen erneut beschließen oder eintragen lassen und so die Bindung für die Zukunft wiederherstellen.

Top-Tipps

• Tipp 1: Sieh gezielt Beschlüsse von vor Dezember 2020 durch – nur die können betroffen sein.
• Tipp 2: Achte auf dauerhafte Abweichungen bei Kostenverteilung und Verkauf, nicht auf einmalige Reparaturen.
• Tipp 3: Sichere wichtige Regelungen vor einem geplanten Verkauf neu ab, nicht erst danach.

Was du jetzt tun solltest

• Prüfe die Beschlusssammlung auf Beschlüsse von vor Dezember 2020.
• Markiere, was vom Gesetz abweicht – vor allem bei Kostenverteilung und Verkauf.
• Setze betroffene Regelungen in der nächsten Versammlung neu auf.
• Handle vor einem geplanten Verkauf: easy-weg.de/vorlagen.

Weiterlesen

• Verwaltet ihr ohne professionellen Verwalter? Dann ist die Selbstverwaltung der kleinen WEG euer Fundament – Altbeschlüsse regelmäßig zu prüfen gehört dazu.
• Wollt ihr einen Altbeschluss kippen statt neu zu fassen? Dann zählt die Anfechtungsfrist von einem Monat.

---

Quellen: § 48 Abs. 1 S. 2+3 WEG (Übergangsfrist 31.12.2025, Sondernachfolger) und § 10 WEG. Stand der Recherche: 31.05.2026.