Eigentümerversammlung beschlussfähig: Warum schon ein Anwesender reicht
„Da kommt eh keiner zusammen, dann wird auch nichts beschlossen." Auf diese Rechnung verlassen sich in kleinen WEGs erstaunlich viele – und liegen damit seit ein paar Jahren falsch. Wer der Versammlung fernbleibt, weil er glaubt, ohne genug Leute laufe ohnehin nichts, kann ein böses Erwachen erleben: Ein einziger anwesender Eigentümer kann heute wirksam Beschlüsse fassen. Was früher als Schutz vor Überraschungen galt – das Quorum –, gibt es nicht mehr. Höchste Zeit, die Logik dahinter zu verstehen.
Die wichtigste Antwort zuerst
Eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist heute unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Schon ein einzelner anwesender Eigentümer kann wirksam Beschlüsse fassen. Grund: Die WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit dem 01.12.2020) hat das frühere Quorum gestrichen – die alte Regel, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein musste, sonst gab es eine Zweitversammlung. Der verbleibende Schutz liegt nicht mehr in der Anwesenheit, sondern in der ordnungsgemäßen Einladung (§ 24 WEG): Textform, in der Regel drei Wochen Frist, klare Tagesordnung. Wer mitentscheiden will, muss kommen oder sich vertreten lassen.
Ist eine Eigentümerversammlung mit nur einem anwesenden Eigentümer beschlussfähig?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 ist das frühere Quorum entfallen. Eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig – schon ein einzelner anwesender Eigentümer kann über die angekündigten Tagesordnungspunkte wirksam abstimmen. Eine Mindestanzahl oder ein Mindestanteil an vertretenen Miteigentumsanteilen ist nicht mehr erforderlich.
Was sich 2020 geändert hat
Vor der Reform regelte § 25 Abs. 3 WEG in der alten Fassung eine Beschlussfähigkeit: Die Versammlung war nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten war. Kam diese Mehrheit nicht zustande, musste eine zweite Versammlung einberufen werden – die dann unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig war. Dieses zweistufige System war umständlich und führte oft zu Verzögerungen.
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 01.12.2020 hat der Gesetzgeber das Quorum ersatzlos gestrichen. Seither gilt: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist sofort beschlussfähig – ganz gleich, wie viele erscheinen. Die Zweitversammlung als Konstruktion ist damit überflüssig geworden.
Warum das eine Falle sein kann
Die Reform sollte Entscheidungen erleichtern. Für die einzelne Eigentümerin hat sie aber eine Kehrseite: Anwesenheit ist jetzt der entscheidende Hebel. Wer nicht kommt und niemanden schickt, hat bei den Beschlüssen schlicht keine Stimme – und muss hinnehmen, was die Anwesenden entscheiden. In einer großen Anlage relativiert sich das; in einer Vier-Parteien-WEG kann es bedeuten, dass eine einzige Person über die Sanierung, den Verwalter oder die Hausordnung bestimmt.
| Vor WEMoG (bis 30.11.2020) | Seit WEMoG (ab 01.12.2020) |
|---|---|
| Beschlussfähig nur bei > 50 % der Miteigentumsanteile | Beschlussfähig unabhängig von Anwesenheit |
| Bei Unterschreitung: Zweitversammlung nötig | Keine Zweitversammlung mehr nötig |
| Schutz über das Quorum | Schutz über ordnungsgemäße Einladung + Anfechtung |
| Fernbleiben „blockierte" notfalls | Fernbleiben überlässt die Entscheidung den Anwesenden |
💡 Tipp: Wenn du an einem Versammlungstermin nicht kannst, bevollmächtige schriftlich jemanden deines Vertrauens zur Stimmabgabe. Eine kurze Vollmacht reicht – und du bist mit deiner Stimme dabei, ohne selbst vor Ort zu sein.
Was den einzelnen Anwesenden trotzdem begrenzt
Auch wenn einer allein beschließen kann, ist er nicht allmächtig. Drei Grenzen bleiben:
- Nur angekündigte Punkte. Beschlossen werden darf nur über Tagesordnungspunkte, die in der Einladung benannt waren (§ 23 WEG). Spontane „Zusatzbeschlüsse" zu nicht angekündigten Themen sind angreifbar.
- Ordnungsgemäße Einladung. Fehlt die korrekte Einberufung – Textform, Frist, Tagesordnung nach § 24 WEG –, sind die Beschlüsse anfechtbar.
- Inhaltliche Schranke und Frist. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und ist innerhalb eines Monats nach der Versammlung anfechtbar.
Der Schutz hat sich also nur verlagert: weg von der bloßen Kopfzahl im Raum, hin zu sauberer Einladung und fristgerechter Kontrolle.
→ Versammlung und Beschlüsse rechtssicher vorbereiten – easy-weg.de/app
Hinweis nach RDG. Dieser Beitrag erklärt die gesetzlichen Grundlagen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Zweifeln an der Wirksamkeit eines Beschlusses oder an der Einberufung lohnt eine fachliche Prüfung innerhalb der Anfechtungsfrist.
Häufige Fragen
Ist eine Eigentümerversammlung mit nur einem anwesenden Eigentümer beschlussfähig?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 ist das frühere Quorum entfallen. Eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig – schon ein einzelner anwesender Eigentümer kann wirksam Beschlüsse fassen.
Gibt es noch eine Mindestanzahl von Eigentümern für eine beschlussfähige Versammlung?
Nein. Die früher geltende Regel, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein musste (§ 25 Abs. 3 WEG alte Fassung), wurde durch das WEMoG zum 01.12.2020 gestrichen. Eine Mindestanzahl oder ein Mindestanteil ist seither nicht mehr erforderlich.
Wie schütze ich mich davor, überstimmt zu werden, wenn ich nicht komme?
Indem du teilnimmst oder dich vertreten lässt. Wer nicht erscheinen kann, kann eine andere Person per Vollmacht zur Stimmabgabe bevollmächtigen. Wer fernbleibt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden – auch wenn das nur eine Person ist.
Was muss eine ordnungsgemäße Einladung enthalten?
Die Einladung muss in Textform und in der Regel mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen und die Tagesordnungspunkte benennen (§ 24 WEG). Wird die Versammlung nicht ordnungsgemäß einberufen, sind dort gefasste Beschlüsse anfechtbar.
Kann ein einzelner Eigentümer dann einfach alles allein beschließen?
Er kann über die ordnungsgemäß angekündigten Tagesordnungspunkte abstimmen. Grenzen bleiben: Es darf nur über angekündigte Punkte beschlossen werden, der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und ist innerhalb eines Monats anfechtbar. Eine ordnungsgemäße Einladung bleibt also der zentrale Schutz.
Top-Tipps
💡 Tipp 1: Geh von der alten Quorum-Regel weg: Seit 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung sofort beschlussfähig – Fernbleiben verhindert nichts.
💡 Tipp 2: Kannst du nicht teilnehmen, gib eine schriftliche Vollmacht. So bist du mit deiner Stimme dabei, ohne vor Ort zu sein.
💡 Tipp 3: Achte auf die Einladung – Textform, Frist, Tagesordnung. Hier liegt heute der eigentliche Schutz, nicht mehr in der Zahl der Anwesenden.
Was du jetzt tun solltest
- Nimm jede Einladung ernst – auch wenn du erwartest, dass kaum jemand kommt.
- Bevollmächtige schriftlich eine Vertretung, wenn du selbst verhindert bist.
- Prüfe die Einladung auf Textform, Frist und vollständige Tagesordnung.
- Kontrolliere Beschlüsse innerhalb der Monatsfrist und nutze zur Vorbereitung: easy-weg.de/app.
Weiterlesen
- Wie kleine Gemeinschaften ohne Verwalter Versammlungen und Beschlüsse organisieren, steht in Kleine WEG selbst verwalten.
- Was nach der Versammlung dokumentiert werden muss, erklärt Sondereigentumsverwaltung vs. Gemeinschaftsverwaltung.
- Welche Mehrheit eine Sonderumlage braucht und wie sie verteilt wird, liest du in Sonderumlage in der WEG: Wer zahlt wie viel?.
Über den Autor
Dr. Ronald Kandelhard ist promovierter Jurist und Rechtsanwalt und Gründer von easy-weg.de, easyRechtssicher.de, easyContracts.de und evolutionki.de. Er war als Legal Expert der Europäischen Union tätig und Lehrbeauftragter für Computer- und Internetrecht. Mit easy-weg.de bringt er juristisches Fachwissen in ein Werkzeug, mit dem kleine Eigentümergemeinschaften sich selbst organisieren – verständlich, ohne Juristen-Deutsch. Mehr über uns
Quellen: § 25 WEG (Beschlussfassung, Mehrheit), § 23 WEG (Beschlussfassung in der Versammlung) und § 24 WEG (Einberufung, Frist). Quorum-Wegfall durch WEMoG, in Kraft seit 01.12.2020. Stand der Recherche: 07.06.2026.